Kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki ilişkiler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kapsamında düzenlenmiştir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi, hem kiraya veren hem de kiracı açısından önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Bu makalemizde, Türk hukukunda kiracının tahliye edilmesine ilişkin yöntemler detaylı şekilde ele alınacaktır.
1. Kiracının Tahliyesi Hangi Hallerde Mümkündür?
Kiracının tahliyesi ancak TBK’da açıkça belirtilen hallerin gerçekleşmesi durumunda mümkündür. Kiraya verenin keyfi olarak kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir. Tahliye yolları iki ana başlık altında toplanabilir:
- Sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan tahliye halleri
- TBK’da düzenlenen özel tahliye nedenleri
2. Tahliye Yöntemleri
2.1. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye (TBK m. 352/1)
Kiracı, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse, bu taahhüde dayanılarak tahliye davası açılabilir. Bu yöntemin geçerli olabilmesi için:
- Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır.
- Taahhüt kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra verilmelidir.
- Belirtilen tahliye tarihine rağmen taşınmaz boşaltılmamış olmalıdır.
- Kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi yapmalı veya dava açmalıdır.
Uygulamada en sık başvurulan tahliye yöntemlerinden biridir.
2.2. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315 ve 352/2)
Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse kiraya veren:
- En az 30 gün süre vererek ihtar çekmeli,
- Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir,
- İki haklı ihtar gönderilmesi halinde (bir kira yılı içinde), kiraya veren tahliye davası açabilir.
Not: Uygulamada genellikle iki haklı ihtar ile tahliye davası açılması tercih edilmektedir.
2.3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)
Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa tahliye davası açabilir. Bu durumda:
- İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.
- Dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
2.4. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)
Kiralananın esaslı onarımı, yıkımı veya yeniden inşası gerekiyorsa ve bu durum kiralananı kullanmayı imkânsız hale getiriyorsa tahliye davası açılabilir. Kiraya veren:
- Bu durumu belgelemeli,
- Sözleşme bitimini takip eden bir ay içinde dava açmalıdır.
2.5. On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye (TBK m. 347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme kiracı tarafından her yıl otomatik olarak uzatılır. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunun için:
- Kiraya veren, on yıllık sürenin sonunda, en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır.
2.6. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutu Olması (TBK m. 352/3)
Kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırları içinde oturulabilir başka bir konutunun olması durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir. Ancak bu hak, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada kiraya verenin söz konusu durumu bilmiyor olması halinde kullanılabilir.
3. Tahliye Süreci: Dava mı, İcra mı?
Kiracının tahliyesi iki yolla sağlanabilir:
- İcra yoluyla tahliye (özellikle tahliye taahhüdü veya kira borcu nedeniyle)
- Mahkeme yoluyla tahliye davası
Her iki yöntem de usule uygun yürütülmeli ve deliller eksiksiz sunulmalıdır.
4. Tahliye Davalarında Süreler ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Tahliye nedenine göre dava açma süreleri farklılık gösterir (örneğin tahliye taahhüdü için 1 ay, ihtiyaç nedeniyle tahliye için sözleşme bitiminden itibaren 1 ay).
- Kiraya verenin ispat yükü vardır.
- Dava açılmadan önce genellikle bir ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir.
- Uygulamada tahliye davaları uzayabileceğinden, tahliye taahhüdü alınması en etkili yöntemlerden biridir.
Sonuç
Kiracının tahliyesi, dikkatle yürütülmesi gereken, teknik detaylar içeren bir süreçtir. Kiraya verenlerin mağduriyet yaşamamaları adına, sözleşme yapılırken hukuki danışmanlık alınması ve gerektiğinde profesyonel bir avukattan destek alınarak sürecin başlatılması önem arz eder.
Ekibimiz kira tahliyesi konusunda hizmet vermekte olup tahliye sürecine ilişkin tüm sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.